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 第一部分 商業概念 

商業的概念

人們習慣上將商業叫商鋪或商業用房，商業的功能多樣化，既有能滿足市民購物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會功能，又有能滿足商家經營、商務活動、市民投資等需要的經濟功能。

住宅底商：指位于住宅等社區建筑物底層的商用鋪位，住宅底商的表現形式主要是地上1-3層或其中部分摟層、地下室、或者商業用途裙房，住宅底商（后面統稱為底商）已經成為社區商鋪的主流 。

住宅底商是目前市場極為關注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產開發商充分認可建筑底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去臨路住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益；同時底商上面建筑將會帶來的穩定的客戶流，投資者的投資風險相對較小。本報告將主要針對住宅底商做詳細分析。

第二部分：底商分類

1、按照服務區間劃分：

按照服務區間的區別，可以將住宅底商分為服務于內部和服務于外部兩種，即：客戶對象是住宅社區里面的居民（又稱內商業），客戶范圍不局限在住宅社區里面（又稱外商業）。

2、按照市場理念劃分：

不同項目的競爭將成為住宅底商市場的主旋律，項目市場運作將對其住宅底商項目的成功發揮重要作用；

按照住宅底商市場運做的特點，我們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三種類型。

①.概念型住宅底商

概念型住宅底商，指開發商在開發過程中，注重突出項目的概念和主題包裝。如“歐式商業步行街”“現代城”“歐陸經典”等主題，一改過去純粹的配套服務功能。做主題包裝只是第一步，后期對主題概念的實施和控制更加重要。

②.潛力型住宅底商

潛力型住宅底商，指具有巨大市場潛力的住宅底商項目 。相對于借助炒作概念而走俏市場的底商而言，無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場潛力使此類項目被眾多投資者所看好；

“潛力型” 底商固然前景廣闊，但同時也存在風險，無論投資者自營、出租，還是轉手出售，所面臨的最大問題將是“時間”問題，如鄭東高鐵站附近商業。

③.商圈型住宅底商

商圈型住宅底商，指已經形成一定的商業氛圍，擁有大量的、穩定的消費群體的住宅底商項目，投資風險相對小，回報率高。

最需要指出的是，商圈型住宅底商的價值升值收益空間往往被縮小，如正商新藍鉆項目商業。

◆對于住宅底商，如果主要服務對象為社區內部居民，在功能設定上要結合小區業主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習慣而設定。這樣的商鋪，投資少，風險低，資金回籠也較快。

◆如果主要服務對象為小區外部的商鋪，則應考慮周邊商業業態、街區功能和街道人流量來確定商鋪功能 。

第三部分：底商經營方式

社區商鋪作為與人們的生活密切相關的商業房地產形式，其市場極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不是以過度透支的價格購買商鋪，就不會面臨大的投資風險。下面按照零售型社區商鋪和服務型社區商鋪兩個類型對社區商鋪的特點進行分析介紹。

零售型社區商鋪：

1. 規模特點

零售型社區商鋪的規模有大有小，其中，用作便利店、中小型超市的社區商鋪規模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在60-100平方米左右，小賣部面積甚至僅30-50平方米，書報廳面積可能更小。

2. 規劃設計特點

零售型社區商鋪的規劃設計通常沒有特殊的要求：3.5米的層高是基本要求；

如果是做中型超市，規劃設計時柱距設計要合理，避免柱網太密，影響使用效率。

3. 經營特點

商鋪的形式

社區商鋪的主要形式為主要為鋪面形式。

投資回收形式

社區商鋪的投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關注。

服務型社區商鋪：

1. 規模特點

隨著人們生活水平的提高，服務型社區商鋪規模有逐漸增大的趨勢，面積在200-1500㎡不等；大型專業美容美發、餐飲成為大型社區的重要配套，健身設施也從無到有。

2. 規劃設計特點

服務型社區商鋪的層高不低于3.5米，層高較低，會影響美容，美發、餐飲等商業的經營舒適度；柱網設計過程中要在設計安全可靠的前提下，最大限度實現柱子數量最少化，同時對水、電、暖、天然氣、排污等相關配套，在規劃設計過程中要加以考慮。

3. 經營特點

鋪面商鋪不可能進行統一管理，尤其當采取出售投資形式的時候，開發商不可能在經營階段，干預商鋪投資者的投資形式或經營類型，在此情況下，如果社區商鋪的規模較大，沒有統一定位、統一經營理念的社區商鋪項目將有可能面臨經營困局，同時對項目品質帶來影響。

4. 投資回收形式

目前，不少從事服務類商鋪經營的經營商，已經逐漸在改變租用商鋪的方式，一方面，過去的餐飲業經營商、美容美發店經營商等財力不足，所以只能租用商鋪，但現在不同，他們已經具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現實，所以這些經營商會轉而選擇購買商鋪。

經營形態特點

社區商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。零售型社區商鋪的商業形態為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型社區商鋪的商業形態主要為：餐廳、健身設施、美容美發店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。

從以上社區商鋪可能的商業形態可以看出，社區商鋪具有廣泛的功能特點，而且商鋪大多數投資小，容易出租、轉讓，無疑社區商鋪屬于商鋪投資中的“小盤活躍股”。

從上面的分析可以得出結論：服務型社區商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。

第四部分設計要點

住宅底商的建筑形式特點：

1. 住宅底商建筑形式上表現為依附于住宅樓的特點，樓上為住宅，為了確保居住、商業運營互不影響，開發商會通過合理規劃設計對居住和底商經營進行獨立引導，出入口獨立開來，以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。

2. 反之，如果規劃設計不夠合理，住宅底商會一定程度影響住宅的銷售和品質。

案例：永豐觀瀾國際

3. 商鋪類型

為了使其標新立異，在住宅底商有限的空間里進行了超越通常意義的底商開發，可能將此住宅底商項目開發成為規模較大的步行街、商業內街或別的形式，這些市場意義的創新，使住宅底商的概念復雜化了，無論是規模還是形式都要求開發商從更加專業的角度進行規劃設計、定位等。

案例：青島藍海港灣

◆商鋪的層高盡量不要低于3.5米，在柱網設計能夠滿足設計要求的前提下，最大限度的減少柱子的數量，為后期經營者提供更好經營空間。

◆ 住宅底商展示面開間因很多時候受到住宅結構墻體的影響，大小不一，但商業展示面盡量不要小于4.5米，如果太小將影響商業的展示效果和客戶進出擁擠（特別是大面積底商）。

◆當一二層連體商業面積較大時，一二層臨街展示面將出現三種情況：

① 一層二層臨街展示面相當

② 一層臨街展示面大，二層臨街展示面小

③ 一層臨街展示面小，二層臨街展示面大

樓梯的設計：

◆ 針對一二層兩梯商業、負一層與一層連體商業，在樓梯設計時，要盡量把樓梯貼墻、靠內部設計，盡可能不影響商業的經營空間。

進水、排水、衛生間設計：

◆為了能夠讓商業后期能夠為更豐富的業態類型服務，同時提高商業的使用舒適度，底商內應在適當位置設計上下水和衛生間。

◆同時為了把更好的一面展現出來，商鋪衛生間的位置設計應相對隱蔽，如：樓梯的下面、最深處的角落里，既能夠方便業主，又不影響商業環境。

電、天然氣、暖氣、排煙：

◆ 排煙是餐飲等行業的必備條件，為了能夠吸引更多的業態進入，前期設計應充分考慮；同時還要根據條件決定是否給底商通天然氣和暖氣。

◆ 在設計時應注意：

① 不要影響項目的品質（煙道）

② 不要影響樓上住宅業主的日常生活

煙道設計及排煙方式：

① 從商鋪通向屋頂，自然排煙方式

② 從商鋪通向地下下水道（人為改造），風機抽煙方式

開間和進深：

◆因住宅底商一般都是中小型商業類型，所以商業的進深不易太深，最大不易超過30米，以16-25米為最佳；

◆開間大小就是商業臉面大小，商業臉面越大越好。

商業的排煙通道沒有統一標準，一般情況下住宅底商都采用11250px*11250px的煙道設計，滿足各類業態的排煙需求，煙道通向屋頂。

商業層高：住宅底商一層層高宜為5.1~5.6m（為后期改造、增加夾層留出足夠的空間），二層層高宜在3.9~4.5m之間。根據項目情況的不同，底商層數宜選擇一層或兩層。

第五部分 設計規范

根據商業設計規范，住宅底商有以下三種分類：

小型商業用房：指獨立建造或設置在住宅底部的，每個商業單元的每層建筑面積不超過1000㎡，總建筑面積不超過3000㎡的商業用房；

商業服務網點：建筑面積不超過300㎡的小型商業用房；

商業營業廳：建筑面積超過300㎡，但不超過3000㎡的小型商業用房。

小型商業設計規范：

◆小型商業設置在住宅樓底部，應采用防火墻和耐火極限不低于1.5h的樓板與住宅部分完全分隔；商業用房的底層出入口或樓梯與住宅的出入口或樓梯必須分開設置；

◆小型商業用房底層直通室外的出口處不宜設置卷簾門；當必須設置卷簾門時，應在卷簾旁或卷簾上設置一扇向外開啟的平開門，或采用鏤空卷簾；

◆小型商業用房的層高不宜大于4m；當層高大于4m時，其室內的疏散距離應按本規定的指標減少3m。

商業服務網點設計要求（1）：

◆商業服務網點不宜設置在地下室；如必須設置在地下室，應設直通室外的出口，且應設排煙設施；

◆設置在首層的商業服務網點應符合下列要求：

① 建筑面積不超過200㎡，可設一個直通室外的安全出口；

② 建筑面積超過200㎡，應設兩個直通室外的安全出口，兩個安全出口的間距不應小于5m；

③ 商業服務網點室內最遠點至安全出口的最遠距離不應大于22m,當設置噴淋保護時，疏散距離可增加3m；

商業服務網點設計要求（2）：

◆ 設置在二層或二層以上的商業服務網點應符合下列要求：

① 可設一個樓梯，其室內最遠點（室內樓梯的一段距離按其水平投影長度的1.5倍計算）到直通室外的安全出口的距離應符合下列要求：

a.當樓梯為敞開樓梯時，其疏散距離不應超過15m；

b.當樓梯為敞開樓梯間時，其疏散距離不應超過22m

c.當設置噴淋保護時，疏散距離可增加3m；

商業服務網點設計要求（3）：

◆疏散距離超過上述規定的商業區域時，應設置隔墻和門與樓梯分隔開，且房間內最遠點至房間門的距離不應大于15m，底層樓梯口距離直接對外安全出口不應超過15m。

◆商業服務網點的建筑面積超過200㎡的，底層應設置兩個直接對外的出口。

◆當商業服務網點有兩個出口時，室內最遠點到單元門或底層的直通室外的安全出口的距離均不應超過22m。當設置噴淋保護時，疏散距離可增加3m。

商業服務網點的消防設施應符合下列要求（1）：

◆獨立建造的建筑總體積超過5000m³的小型商業用房，當符合下列條件時，可不設室內水滅火系統：

① 建筑貼鄰建造，每幢建筑的總體積不超過5000m³，

② 建筑之間采用防火墻分隔，防火墻兩側的門或窗間距不小于2m；

③ 商業用房的進深不超過15m。

商業服務網點的消防設施應符合下列要求（2）：

◆獨立建造的建筑總體積超過5000m³的商業服務網點應設簡易自動噴水滅火系統或室內消防軟管卷盤；但當小型商業用房為集貿市場和批發市場時，可在室外公共部位設置墻式消火栓系統；

◆設置在七層及七層以上的住宅底部的商業服務網點應設室內消防軟管卷盤或簡易自動噴水滅火系統；當商業服務網點的每層建筑面積小于150㎡，可不設室內水滅火系統，但滅火器的配置應按《工業和民用建筑滅火器配置設計規范》的要求數量的1.5倍配置。

商業營業廳的安全疏散應符合下列要求（1）：

◆每個商業營業廳的安全出口不應少于兩個，但當商業營業廳為二、三層，每層建筑面積不超過500㎡，第二、三層人數之和不超過100人時，可設一個樓梯。

◆封閉樓梯間應靠外墻設置，且應采取可開啟外窗的自然通風方式，不宜設機械加壓送風。

商業營業廳的安全疏散應符合下列要求（2）：

◆ 商業營業廳的疏散距離應符合下列要求：

① 當設一個樓梯時，其疏散距和商業網點相同；

② 設置在地下室的商業營業廳的樓梯應直通室外地面，如直通室內地面，樓梯口距直通室外的安全出口不應大于5m。

③ 位于兩個安全出口之間的房間從房門至最近外部出口或封閉樓梯間的最大距離不應超過40m；位于袋形走道兩側或盡端的房間從房門至最近外部出口或封閉樓梯間的最大距離不應超過22m；無房間分隔的營業廳，其任何一點至封閉樓梯間的最大距離按以上規定減去25%。

商業營業廳的消防設施應符合下列要求（1）：

◆ 符合下列情況之一的應設室內消火栓系統：

① 獨立建造的總體積超過5000m³的商業營業廳，但當商業營業廳為集貿市場和批發市場的，且商業單元的建筑面積均不超過1000㎡時，可在室外設置墻式消火栓；

② 設置在七層及七層以上的住宅底部的商業營業廳。

◆ 設置在一類高層住宅底部的商業營業廳應設火災自動報警。

商業營業廳的消防設施應符合下列要求（2）：

◆ 當設計條件符合：

① 建筑貼鄰建造，每幢建筑的總體積不超過5000m³；

② 建筑之間采用防火墻分隔，防火墻兩側的門或窗間距不小于2m；

③ 商業用房的進深不超過15m；可不設室內水滅火系統。

商業營業廳的消防設施應符合下列要求（3）：

◆符合下列情況之一的應設自動噴水滅火系統：

① 設有風管的空氣調節系統的商場、超市；

② 地下建筑面積大于200㎡的商場、超市；

③ 總使用面積超過1000㎡的營業性餐廳（不包括廚房面積）；

④ 設置在高層住宅底部的商業營業廳。

商業 住宅 營業廳

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