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大型商業綜合體
Commercial Complex Building

1、大型商業綜合體概念

大型商業綜合體是城市中集合了多種功能的群體建筑，一般建筑面積（不含地下）在25萬平方米～100萬平方米。目前的萬達廣場系列都屬于此列。

大型商業綜合體包含（但不限于）以下部分：

Shopping Mall：

其中有百貨商場、精品店街、各主力店（比如運動100、KTV、酒樓、電影院等）、超市（位于地下層）。該部分建筑將大部分自持。 

室內（外）步行街區：

一般2～3層，與Shopping Mall主入口連接，功能以特色餐飲、中小型主力店（100㎡～500㎡）、休閑性質商店為主。該部分建筑將大部分銷售。

辦公建筑群：

甲級辦公樓或SOHO類辦公塔樓。該類建筑將為商業物業提供大量消費人群，同時辦公銷售可以平衡項目前期資金流。

酒店建筑：

為辦公建筑及周邊配套的酒店建筑，一般設置商務酒店一棟、星級酒店一棟。 

住宅或公寓類建筑：

商業的繁華將極大提高周邊居住建筑的價格，同時住宅銷售可以平衡項目前期資金流。

2、大型商業綜合體設計要點

商業建筑規劃中最重要的是流線設計（組織），這包含：商業人行流線組織、各區域機動車流線組織、物流組織，以上又以商業人行流線組織最為專業和重要。

商業人行流線組織要點：

第一位：唯一性
各商業區，商業主街（主流線）只能有一條。

 

商業主街分支，表面看是增加了商業街長度，增多了臨街店鋪，實則是：讓人群產生迷惑。90%的人群會走向較大的商業街，并且不會返回到支街。（可回憶自身逛街的經歷）支街只能出現在目的性商業中（專業市場）。

 

 

商業街入口處的分支是可以允許的，因為分支不會造成方向困惑。 比較適宜的商業街形式為：

第二位：入口標識性
各商業主入口必須分級。

從主到次分別為：

一級出入口：室內外步行街主出入口，形象最為突出，應把90%以上人群吸引入，這樣各商業才能帶活。

二級出入口：大型主力店出入口，形象上比一級入口要次要許多。

三級出入口：辦公、商務酒店出入口，此類建筑到訪人員目的性很強，無需強化出入口，注意出入口建筑標識即可。

3、建筑立面具有標志性

商業建筑的外立面設計尤其重要，它決定了商業及其周邊所有物業的形象從而決定檔次。 

商業建筑立面設計要注意的是：

1、建筑立面相對簡潔，而具有質感，突出材料的高檔性。復雜而色彩化的建筑立面風格已不再是世界和中國的主流設計風格；

2、必須進行專項的廣告位和店招設計；

3、結合內部功能進行立面設計，有目的的開設采光窗。需注意：大型主力店及電影院等，是不可有采光立面的，因此，并不是越采光約越有利于商業。例如：百貨商場，采光面會讓消費者分心，并且不利于商品的重點式照明。

4、不同功能建筑按各自設計參數設計

商業綜合體內部功能較多，很多功能具有較為復雜的設計要求，平面設計中需充分考慮。

 

以萬達廣場部分主力店設計要求為例：

萬達百貨：

建筑面積要求：25000～40000平方米。
位于地下一層至地上五層，單層建筑面積大于5000平方米，但不超過10000平方米。地下一層層高不宜小于5.1米、凈高不宜小于3米，首層層高不宜低于5.4米、凈高不宜小于3.6米，二層以上層高不宜低于5.1米、凈高不宜小于3.3米。

室內商業步行街的平面：

（1）長度：步行街的長度以280～350米為宜。
（2）柱網：一般以8.4×8.4米為宜。
（3）步行街兩側店面之間的寬度：首層9～10米，二、三層15～17米
（3）“橋”及步行街走道的凈寬：橋宜3.5米，走道宜3.5～4米，在中庭周圍走道凈寬可適當加寬至5～6米

店鋪：精品店基本單元進深宜8米～12米，個別店鋪可加大。步行街各商鋪不能有“門對門”式設計。

沃爾瑪：

層高： 不小于5.4米，燈帶下凈高3.7米。由于有降板區，而主力店技術條件的提供往往滯后，在工期需要時，可先預留300厚覆土層高度和荷載取值而先期出圖。

卸貨區：沃爾瑪首層室外需設40英尺貨柜車位一個，貨柜車凈高4.5米，地下設4輛小貨車停車位，凈高3米，卸貨平臺高1.2～1.3米，地下設倉儲區。

家樂福：

家樂福一般15000平方米或以上。如設置在地下一層或地上二、三層，需在首層入口處提供1000～1500平方米的外租區；首層對大型貨柜車無嚴格要求，只要地面滿足4輛小貨車?？考纯?；不設抬起式卸貨平臺，宜考慮地下卸貨，卸貨通道及卸貨區，凈高宜達到3.6米。

超市的生鮮區需要降板，降板高度300mm用于做水溝排水及冷庫底板。

5、辦公及住宅立面設計公建化

辦公建筑及住宅（SOHO）平面按要求設計，但立面應和商業建筑匹配，必須顯得公建化。

 

建筑立面材料選?。?/p>

北方建筑主要采取石材、各類玻璃材料；
南方建筑主要采取金屬（塑）板、石材、各類玻璃及一些新穎材料（比如孔板、拉索等）

各建筑立面大致預算：RMB/㎡

甲級辦公樓：     750～1000
SOHO辦公樓：   450～550
商業建筑（裙房）：850～1200
住宅建筑：       350～400

（零售）商業步行街
Commercial Retails

1、（零售）商業步行街概念

商業步行街是通過室外步行街進行流線組織的商業建筑。它以低多層建筑為主，包含中小型獨立建筑、沿街商鋪等形式。功能較為靈活，以休閑、娛樂、餐飲功能為主，輔以部分中小型主力店。商業步行街建筑面積在5萬～30萬平方米之間。

 

商業步行街一般包括以下部分：

商店街：

商業步行街的主要街道，街道兩邊布局各主力店及主力餐飲店面的入口大堂。該部分建筑應保持35%以上自持，以控制商業形態和檔次定位。

獨立商業建筑：

獨立商業建筑體有利于中大型商家入駐和經營，同時在招商上的兼容性極佳。此類建筑必須置于商業街入口附近或者臨街面，以利用入駐的主力店吸引人群進入商業街。

地下商業街：

商業步行街的界面一般比較長，可以利用高差或者下沉式廣場，把地下空間開發成地下步行街。地下步行街頂板必須有較多的開敞，以弱化地下層的感受。地下步行街可以放置KTV、酒吧等娛樂商業、以及快餐店等小型餐飲店。

辦公、酒店建筑群：

辦公及酒店建筑的流線組織必須和商業街流線完全分離。此類建筑的銷售也是平衡前期投資的必要手段。

2、（零售）商業步行街設計要點

步行街的流線組織也是第一重要的。

 

1.流線組織的要點：

第一位：唯一性

 

同大型商業綜合體的商業街組織原則相同，其主街只能有一條。切忌盡端式商業街或者廣場。

第二位：商業廣場的設計

商業步行街的長度往往較長，在入口及中間部分，必須通過商業廣場的設置，緩解人群的疲憊感。設計時必須注意：商業廣場的出入口必須明顯和順暢。 

第三位：商業街視線“通而不暢”

 

 

商業步行街的內部形態最好不要呈直線的“一”字形，比較忌諱的是兩個主要出入口被穿視。

2.商業街的立面風格主要有兩種：

（1）、（異域）風情化風格

 

（異域）風情化商業步行街一般適合于大型住宅社區附近，內部功能以餐飲娛樂類為主。郊區的OUTLETS也會采取此類風格。

（2）、現代簡約風格

 

現代簡約風格適合于都市的商圈內，其立面形象兼容性較好。

3.其他注意事項：

1.商業步行街建筑根據地區特性，可以多設計半戶外空間，比如陽臺、露臺、架空層空間等，以增加商業鋪面的可變營業面積，從而提高商鋪價值。

2.要充分考慮到各種商業形態對建筑的要求，比如餐飲建筑的廚房對煙道、荷載的要求，KTV對建筑防火的要求，等。

3.商業街地下停車場須有完備的標識系統，否則很長的地下停車庫會讓大多數人迷失。

4.商業建筑的店招須進行專項設計，要保證每層建筑都有店招位。

 

商業 建筑 步行街

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