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水是人類生存的最基本的要素，是物業使用功能的保障條件之一。因此作為建筑項目中的給排水系統工程的工作正常與否，直接影響到業主(或使用人)的工作、生活和物業功能的發揮。

第一節　給排水設備管理概述

一、給排水設備系統簡介

物業管理小區內給排水系統是指小區內的各種冷水、熱水、開水供應和污水排放的工程設施的總稱。它主要包括以下幾部分：

1.供水設備系統

供水設備系統是指物業管理小區內通過城市供水管網，供入小區內的給水設備系統。它可以劃分為物業管理小區內的庭院給水及房屋或構筑物內部給水兩大部分，其中涉及到的設備設施主要有供水箱、供水泵、水表、供水管網等。

供水系統按照用途分類，基本上可以分為生活用水、生產用水、消防用水三大類，但這三類用水并不一定單獨設置給水系統。有時會將生活和消防給水共用一個給水系統，或生活、生產、消防共用一個給水系統，這種系統形式叫聯合給水系統。具體采用什么樣的給水系統形式，要按用戶(用水設備)對水質、水溫及小區外城市管網的給水情況，綜合考慮技術、經濟和安全條件，確定合適的給水方式。

2.排水設備系統

排水設備系統是指小區內用來排除污廢水及雨雪水的設備系統。它同樣劃分為房屋或構筑物內部污廢水、雨雪水排放和物業管理小區內庭院的污廢水、雨雪水排放兩大部分。其中主要涉及到室內排水管道、通氣管、清通設備、抽升設備、室外小區檢查井和排水管道等。

排水系統按照所接收的污廢水的性質不同，分為生活污水、工業廢水、雨水管道三大類。排水體制有分流制和合流制。三類水共用一套管網排放叫合流制，三類水分別排放叫分流制。具體采用什么樣的排水體制，要根據污廢水的性質、濃度及城市管網的排水體制而定。

3.用水設備

用水設備指建筑物內或構筑物內各類衛生器具和生產用水設備。這部分主要包括洗臉盆、洗浴盆、浴盆、便器、噴泉噴頭及各種綠化灑水設備等。

4.熱水供應設備系統

這部分是指為滿足對水溫的某些特定要求而設置的設備系統。通常包括開水供應，熱水供應。其中涉及到的設備系統包括淋浴器、供熱水管道、熱循環管、熱水表、加熱器、溫度調節器、減壓閥等。

5.消防設備

建筑或構筑物內的消防設備系統及物業管理小區庭院內的消防設備系統，主要包括消防箱、供水箱、各式消防噴頭、滅水機、消防栓、消防泵等。

二、給排水設備設施的管理內容

給排水系統設備設施管理主要針對給排水系統中所涉及的各種設備及管道等的日常操作運行、維護等的管理活動。包括物業管理公司對所管轄區內給排水系統的計劃性養護、零星返修和改善添裝。如檢查井、化糞池的定期清掏，消防水箱定期調水放水，以防出現阻塞、水質腐臭等現象，消防泵定期試泵等等都屬于給排水設備設施管理范疇。

給排水設備設施管理的內容涉及很多，根據具體的給排水系統及設備種類而定。但一般主要包括以下幾個方面：

1.給排水設備設施的基礎資料管理

給排水設備設施的基礎資料管理的主要內容是建立給排水設備設施管理原始資料檔案和設備維修資料檔案。所有給排水設備設施(包括其余的如采暖、空調等)接管后均應建立原始資料檔案。這類檔案資料主要有：產品與配套件的合格證、竣工圖、給排水設備的檢驗合格證書、供水的試壓報告等等。建立設備卡片，應記錄有關設備的各項明細資料，如：給排水設備類別、型號、名稱、規格、技術特征、開始使用日期等。給排水設備設施的維修檔案資料主要有：報修單，每次維修填寫的報修單，按月、季統計裝訂，維修管理部門負責保管以備存查。運行記錄，值班人員每天填寫設備運行記錄，以備存查。檢查記錄，平時的設備檢查記錄。運行月報，管理部門每月上報一次運行情況總結?？荚u資料，定期或不定期檢查記錄獎罰情況，每年歸納匯總、裝訂保存。技術革新資料，設備運行的改進、設備更新、技術改進措施等資料，均為給排水設備設施維修資料檔案管理內容。

2.給排水設備設施的日常操作管理

給排水設備設施的日常操作管理的內容主要是規范給排水設備的操作程序。確保正確安全地操作給排水設備設施。

3.給排水設備運行管理

給排水設備設施運行管理的內容是建立合理的運行制度和運行操作規定，確保給排水設備設施良好運行。

4.給排水設備設施的維修養護管理

給排水設備設施的維修養護管理是根據給排水設備設施的性能按照一定的科學管理程序和制度，以一定的技術管理要求，對設備進行日常養護和維修更新，確保給排水設備設施性能良好。

5.文明安全管理

文明安全管理的內容是對給排水設備設施的運行操作、使用進行文明安全管理，定期檢查操作人員、維修人員的安全操作，并進行安全作業訓練，還要建立安全責任制和對用戶進行安全教育，宣傳一些安全規范的使用知識。

三、給排水設備管理機構構成及職責

給排水設備設施的維修、保養、日常操作及運行管理工作一般由公司工程部完成。

運行組人員的主要職責是：負責對所管轄范圍內機電設備的運行，處理一些一般性故障，協助維修組人員進行設備設施的維修保養工作，對發生的問題及時向管理組或經理匯報，必須對所管轄范圍內供水及設備情況有詳盡了解；掌握相關設備的操作程序和應急處理措施；定時巡視設備運行情況，并做好巡查記錄和值班記錄；記錄維修投訴情況，并及時處理；保持值班室、設備及水泵房等清潔有序；負責設備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，做好防水、防火、防小動物的安全管理工作；遇突發事故，采取應急措施，迅速通知相關人員處理等等。

維修組人員的主要職責是：熟練掌握設備的結構、性能、特點和維修保養方法；按時完成設備的各項維修、保養工作，并作好有關記錄；保證設備與機房的整潔；嚴格遵守安全操作規程，防止發生事故；發生突發情況，應迅速采取應急措施，保證設備的正常完好；定期對設備巡視、檢查，發現問題及時處理等等。

管理組人員的主要職責是：具體負責總值班室、倉庫和財務管理；負責內務管理和對外協調；負責人員、車輛、材料、經費的統一調度和使用管理；負責工具和材料的采購、保管和發放；負責文件資料的保管、建檔和發放；負責組織人員進行安全技術和質量意識培訓等工作。

為了提高工程部的工作效率，確保各種設備的運行、維修和保養工作有序開展，并保證緊急情況下及時派遣人員到達現場，在工程部下可設總值班室?？傊蛋嗍颐刻?4ｈ全天值班，各設備的故障情況均應報總值班室，以便總值班室依照工程部經理和管理組的指示合理安排人員搶修。

四、給排水設備設施管理的范圍界定

物業管理公司應與市政的給水、排水等專業管理部門明確各自的管理職責，相互分工通力合作。以XX市為例，居住小區物業管理公司與城市各專業管理部門職責分工為：

1.給水設備

高層樓宇以樓內供水泵房總計費水表為界，多層樓房以樓外自來水表為界。界線以外(含計費水表)的供水管線的設備，由城市供水部門負責維護管理，界線以內至用戶的供水管線及設備由物業管理公司負責維護、管理。

2.排水設備

室內排水系統由物業管理公司維護管理。居住小區內道路和市政排水設施的管理職責以3.5ｍ路寬為界，凡道路寬度在3.5m(含3.5m)以上的，其道路和埋設在道路下的市政排水設施由城市市政管理部門負責維護、管理；道路寬度3.5m以下的由物業公司負責維護管理，居住小區內各種地下設施檢查井的維護管理，由地下設施檢查井的產權單位負責，有關產權單位也可委托物業管理公司維護、管理。

凡對各管理小區內設備設施的管理范圍，沒有作統一規定的，具體管理范圍，應由市政給水、排水各有關部門，管理小區產權單位、物業管理公司遵照國家的有關規定協商確定。

第二節　給排水設備設施的日常操作管理

一、給排水設備設施的日常操作管理的目的

在竣工驗收前，給排水設備設施都要通過試壓、試運行，合格后方可投入使用。在物業管理公司接管后，給排水設備設施的日常操作和運行都由運行組來完成。因此，日常操作管理的目的主要是規范給排水設備設施的操作程序，確保正確、安全地操作給排水設備設施。

二、給排水設備設施中水泵的日常操作程序

1.啟動水泵前的檢查

在啟動水泵前，先檢查水泵的進、出水閘閥是否已經打開，否則應打開閘閥；檢查水泵機組是否有空氣，有的話應予以排除。檢查電壓表，信號燈等儀表指示是否正常，水泵軸轉動3圈，應靈活無阻滯。

2.啟動水泵

打開水泵控制柜的電源開關，將轉換開關蓋于“手動”位置。啟動水泵的啟動按鈕，水泵啟動時，注意觀察啟動電流，如果一次不能啟動成功，可以再試啟動兩次，每次應間隔3min，如果三次未啟動成功，停下來查找原因，排除故障后才能再啟動。如果啟動成功，水泵運轉5min以上，同時觀察運轉時電流表指示，確定運轉時有無異常情況(如異常聲響，異常氣味等)，檢查運轉時水泵漏水是否嚴重，是否漏水成線，若出現漏水嚴重情況，查找原因，水泵停止運轉后進行維修。維修完畢后再次按上述要求啟動水泵。若一切正常，按水泵“停止”按鈕，水泵停止。然后將水泵開關置于自動位置，水泵自動啟動并運行。

3.停止水泵

水泵在正常運轉過程中，若要停止水泵，要將轉換開關置于“0”(停止)位置，水泵停止運轉，如果需要長時間停止運轉或檢查，應拉下電源開關，關閉水泵的進出水閘閥。

三、給排水設備設施日常操作管理職責劃分

給排水設備日常操作管理是設備管理中很重要的環節，直接關系到運行時間是否準確，是否會出現重大事故及延長設備的使用壽命，降低運行損耗等問題。因此，在管理過程中，應按照ISO9002標準要求，要有嚴格的操作規程并明確職責劃分。一般來講，工程部經理制定《給排水設備設施操作標準作業規程》，工程部管理組負責檢查該規程的執行情況。水泵房的管理員負責給排水設備的具體操作，嚴格按規程操作，若發現不正常情況，及時進行調試維修。若出現重大異常，應及時上報主管領導，以便盡快解決，并填寫有關記錄。

第三節　給排水設備運行管理

一、給排水設備運行管理的目的

給排水設備在運行過程中會出現一些異常情況，如供水管爆裂、泵房發生火災及停電等，需要及時處理，并且為了避免出現異常，便于事先采取預防措施，要加強日常巡視工作，這些都是在給排水設備運行中應考慮的問題。因此給排水設備運行管理的目的是加強運行管理工作，確保給排水設備設施的良好運行。

二、給排水設備運行管理中的日常巡視內容

給排水設備運行管理中的日常巡視工作內容主要包括：水泵房由水泵管理員每2ｈ巡視一次，水泵房有無異常的聲響或大的振動，壓力表指示，電機控制框的指示燈指示有無異常，電機溫升是否正常，閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵漏水是否成線，水池、水箱水位是否正常，止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠。同時水泵房管理員每周巡視一次小區內主供水管上閘閥及道路上的給水井、檢查井、雨水井是否有堵塞現象等等。水泵房管理員在巡視過程中發現不正常情況時應及時采取措施，解決不了的問題，立即上報工程部水泵房組長或主管，請求協助解決。

三、給排水設備設施異常情況處理

給排水設備設施在運行過程中會出現一些突發的異常情況，必須有相應的緊急處理措施進行處理。

1.主供水管爆裂

如果發生此種情況，首先應立即關閉相連的主供水管上的閘閥，若仍控制不住大量泄水，應關停相應的水泵房，通知工程部管理組及總值班室。由總值班室負責聯系相應責任部門及時通知用水單位和用戶關于停水情況。工程部負責安排維修組進行搶修，維修完畢后由水泵房管理員開水試壓，看有無漏水和松動現象，如果試壓正常，回填土方，恢復原貌。

2.水泵房發生火災

任何員工發現火警，應立即就近取用滅火器撲滅火警。并呼叫鄰近人員和消防管理中心主管前來撲救，切斷一切電源。消防管理中心根據預先制定的滅火方案組織滅火和對現場進行控制，向“119”臺報警，并派隊員到必經路口引導。通知工程部斷開相關電源，開啟自動滅火系統、排煙系統、消防水泵保證消防供水?；饟錅绾螅こ滩繉ο涝O備設施進行一次檢查和清點，對已損壞的設備設施進行修復或提出補充申請，并填寫有關記錄、報告單。

3.水泵房發生浸水

少量漏水，水泵房管理員采取堵漏措施，若浸水嚴重，應關掉機房內運行的設備并拉下電源開關，通知工程部管理組，同時盡力阻滯進水，協助維修人員堵住漏水源，然后立即排水，排干水后，對浸水設備進行除濕處理，如用干布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換相關管線等，確定濕水已消除后，試開機運行，如無異常情況即可投入運行。

4.市電停電

出現這種情況后，水泵房管理員應立即啟動柴油發電機。從市電停電到正常供水規定時間不超過15min，在使用柴油發電機過程中，應嚴格按照《柴油發電機操作標準作業規程》和《柴油發電機運行管理標準作業規程執行》。啟動前檢查機油油位、冷卻液、電池液是否在規定位置，確?？偪諝忾_關在“ＯＦＦ”狀態。然后啟動發電機，要先預熱不少于7s，然后轉到啟動位置(即從“0”經過“1”至預熱，后轉到“1”位)在啟動位置不能超過5～7s，如果沒有啟動再立即回到“0”位，間隔30s再進行啟動，啟動后，油壓達到正常范圍，將柴油發電機空氣開關合上，開始供電。在運行過程中，按照規定進行正常巡視，發現問題及時處理，發生異常重大情況，應及時通知主管采取措施，在市電來電時，應在20min內關停柴油發電機。

四、水泵房的管理

水泵房作為供水系統重要的設備設施，應有嚴格的水泵房管理制度，管理規定詳盡合理，管理職責明確，交接班要求清晰、完整。并且按照要求填寫相應的數據、表格、記錄，具體的內容主要包括以下幾個方面：

1.水泵房管理職責

《水泵房管理規定》和《給排水設備設施運行管理標準作業規程》都是由工程部根據ＩSO9002實施要求和國家有關規定及所管轄區的具體情況制定，通常工程部管理組負責檢查實施情況，運行組水泵房組長負責運行管理工作的組織實施，水泵房管理員具體負責運行管理并執行管理規定。

2.水泵房管理規定

水泵房的管理沒有統一成形的條文規定，各物業管理公司根據自身企業的特點及管轄區的特點而定。但管理規定的內容主要涉及到以下幾個方面：保證水泵房通風、照明良好及應急燈在停電狀態下的正常使用；水泵房內嚴禁存放有毒、有害物品，嚴禁吸煙；水泵房內應備齊消防器材并放置在方便、顯眼處；非值班人員不準進入水泵房；每班打掃一次水泵房的衛生，每周清潔一次水泵房內的設備設施，確保泵房地面和設備外表的清潔；水池的觀察孔應加蓋上鎖，水泵房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值水泵房管理員保管，不得私自配鑰匙等等。

3.交接班要求

交接班人員應按規定準時交接班，并且在交接班時，接班人員應認真聽取交班人交代，并查看交接班時填寫的《給排水設備設施運行日記》。檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后按規定在《給排水設備設施運行日記》上簽名。如果出現違反規定或特殊情況一般不準交接班，如上班運行情況未交代清楚，填寫的日記不完整、不規范、不清晰，未按規定打掃水泵房，接崗人不到位，出現異常事故正在處理中，此時應由交接人員負責繼續處理，接班人協助進行。

4.填與有關記錄

水泵房管理員在值班期間，要對給排水設備設施的運行情況做詳細記錄，由水泵房組長整理成冊，然后每月上交工程部存檔。具體的記錄單的名稱、表格形式和內容，沒有統一規定。

第四節　給排水設備設施的維修養護管理

一、給排水設備設施維修養護管理計劃的制定與職責

物業管理公司為了規范給排水設備設施的維修養護工作，確保給排水設備設施各項性能良好，延長設備設施的使用壽命，避免發生意外事故，工程部要制定《給排水設備設施維修養護標準作業規程》，并制定年度維修養護計劃，通常工程部管理組負責組織制定《給排水設備設施維修養護年度計劃》并組織監督該計劃的實施。在制定過程中，要認真考察給排水設備設施的使用額度及給排水設備設施運行狀況，合理地安排時間等因素。工程部經理負責審核《給排水設備設施維修養護年度計劃》并檢查該計劃的執行情況，維修組負責實施給排水設備設施的維修養護，公共事務部負責向有關用戶通知停水情況，以便用戶作好準備，遇突發事故停水，應向用戶作出解釋。

二、維修組的運作程序

維修組的成員負責按管理組編制的維修養護計劃對設施設備進行維修養護工作并巡視檢查，發現問題及時處理，對于運行組不能完成的維修保養工作，經管理組調動后，由維修組負責，運行組配合共同完成；維修組成員常駐總部接到突發情況報告后，應迅速集中人員趕到現場，進行搶修；維修組成員下班后離開駐地應向組長報告去向，以便緊急情況下緊急調動。

三、水泵機組的維修養護

1.水泵的維修養護

生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進行一次全面養護。養護內容主要有：檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，應加注潤滑油，如有異常摩擦聲響，則應更換同型號規格軸承，如有卡住、碰撞現象，則應更換同規格水泵葉輪，如軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸，檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根，清潔水泵外表，若水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷油漆，檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換，檢查機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

2.控制柜的維修養護

維修組對控制柜每半年進行一次全面養護。維修養護內容主要有：清潔柜內所有元器件、清潔外殼，務必使柜內無積塵、無污物；檢查、緊固所有的接線頭，對于銹蝕嚴重的接線頭應更換，檢查柜內所有的線頭的號碼管是否清晰，有否脫落，及時整改，對于交流接觸器，應清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒，清除觸頭表面的污物，不能正常工作的觸頭應更換；檢查復位彈簧是否正常工作，然后擰緊所有緊固件；自耦減壓啟動器的電阻不低于0.5ＭΩ，否則應進行干燥處理；外殼接地可靠，如有松脫或銹蝕則應做除銹處理，然后擰緊接地線；熱繼電器的絕緣蓋板應完整無損，導線接頭有無過熱痕跡或燒傷，如有則維修或更換；自動空氣開關電阻應不低于100ＭΩ，否則應烘干，在開關閉合或斷開過程中，應無卡位現象，觸頭表面清除干凈；中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查動作是否可靠，信號輸出是否正確；信號燈、指示燈是否指示正常，如有偏差應調整或更換；運傳壓力表信號線接頭是否腐蝕，如有則重新焊接或更換。

3.電機的維修養護

外觀檢查應整潔、銘牌完好，接地線連接良好，用搖表檢測絕緣電阻，電阻應不低0.5ＭΩ，否則應烘干處理，電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密，電動機軸承有無阻滯或異常聲響，電動機風葉有無碰殼現象，清潔外殼，外殼是否脫漆嚴重，若嚴重應重新油漆。

4.相關閥門、管道及附件的維修養護

閘閥密封膠墊是否漏水，如有則應更換，黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻繩，對閥桿加黃油潤滑，銹蝕嚴重者應重新油漆。止回閥的維修養護應檢查止回閥的密封膠墊是否損壞，彈簧彈力是否足夠，油漆是否脫落。浮球閥的維修養護應檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。液位控制器應檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換，清除壓力室內污物，疏通控制水道，檢查控制桿兩端螺母是否緊固，緊固所有螺母。

四、水池、水箱的維修養護

水池、水箱的維修養護每半年進行一次，若遇特殊情況可增加清洗次數，清洗時的程序如下：

1.首先關閉進水總閥，關閉水箱之間的連通閥門，開啟泄水閥，抽空水池、水箱中的水。

2.泄水閥處于開啟位置，用鼓風機向水池、水箱吹2ｈ以上，排除水池、水箱中的有毒氣體，吹進新鮮空氣。

3.用燃著的蠟燭放入池底不會熄滅，以確定空氣是否充足。

4.打開水池、水箱內照明設施或設臨時照明。

5.清洗人員進入水池、水箱后，對池壁、池底洗刷不少于三遍，并對管道、閥門、浮球按上述維修養護要求進行檢修保養。

6.清洗完畢后，排除污水，然后噴灑消毒藥水。

7.關閉泄水閥，注入清水。

五、室外給排水設施的維修保養

室外給排水管道每半年全部檢查一次，水管閥門完好，無滲漏，水管通暢無阻塞，若有阻塞，應清除雜物，若管道坡度不正確，應重新鋪設，明暗溝每半年全面檢查一次，溝體應完好蓋板齊全。排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次，半年對易銹蝕的雨污水井蓋、化糞池蓋刷一次黑漆防銹，保持雨污水井蓋標識清楚，路面井蓋要做防震墊圈。室外噴水池每月檢查保養一次，要求噴水設施完好，噴水管道無銹蝕。室外消防栓每季度全面試放水檢查，每半年養護一次，主要檢查消防栓玻璃、門鎖、栓頭、水帶、連接器閥門、“119”、“消防栓”等標識是否齊全，對水帶的破損、發黑、發毒與插接頭的松動現象進行修補、固定，更換變形的密封膠圈，將水帶展開換邊折疊卷好，將閥門桿上油防銹，抽取總數的5％進行試水，清掃箱內外灰塵，將消防栓玻璃門擦凈，最后貼上檢查標志，標志內容應有檢查日期、檢查人、檢查結果。上下雨污水管每月檢查一次，每次雨季前檢查一次，每4年水管油漆一次，要求水管無堵塞、漏水或滲水，流水通暢，管道接口完好，無裂縫。

六、室內給排水設備設施的維修養護

1.消防設備的維修養護

室內普通消防栓的維修養護內容及程序見上面室外消防栓的保養內容及程序。對于自動噴灑消防滅火系統的維修養護，其維修養護內容如下：

①每天巡視系統的供水總控制閥，報警控制閥及其附屬配件，外觀檢查，確保處于無故障狀態。

②每天檢查一次警鈴，啟動是否靈活，打開試警鈴閥，水力警鈴應發出報警信號，如果警鈴不動作，應檢查整個警鈴管道。

③每月對噴頭進行一次外觀檢查，不正常的噴頭及時更換。

④每月檢查系統控制閥門處于開啟狀態，保證閥門不會誤關閉。

⑤每兩個月對系統進行一次綜合試驗，按分區逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統靈敏性。

當系統因試驗或因火災啟動后，應在事后盡快使系統重新恢復到正常狀態。

2.住戶室內給排水管道及附件的維修及養護

住戶在使用過程中，由于使用不當或前期隱患，會出現各種各樣的問題，需要進行及時維修和正常養護，所涉及的維修養護內容如下：

①個別樓層停水。要先關掉總閥，打開支管閥門，檢查堵塞原因。及時更換或清洗。告知用戶如有樓層停水應及時通知管理處，以便派專業人員前來檢查維修。

②維修墻內水管。關閉室內所有用水閥門，查看水表，如轉動說明墻內水管破損漏水，然后關閉水表前閥門，打通漏水處墻面，取出破損水管，裝入新水管，再打開總閥看是否漏水，如無漏水，補好水泥，恢復裝修飾面。告知用戶不得擅自改動墻內水管。

③閥門接頭漏水。關閉自來水總閥，查找原因，若是閥門、接頭未扭緊的緣故而漏水，應拆下閥門接頭，在外絲處旋上幾道水膠帶，再把閥門接頭裝上扭緊，如因破損配件而漏水應及時更換閥門或接頭。然后告知用戶，應愛護使用，旋扭閥門不要用力過度。

④水龍頭漏水。若是水龍頭未上緊而漏水，應先拆下水龍頭，在外絲上旋上幾道水膠帶，再把水龍頭裝上扭緊，如是內芯斷裂應更換內芯，如是水龍頭自身有沙泥而漏水，應更換水龍頭，檢修完畢后，打開總閥門，反復開關水龍頭，開關自如不漏水即可，然后告知用戶，旋扭開關不要用力過度，不要用硬物通通直至正常，如是漏水，應打破飾面，取下排水管重新安裝，完畢后，往浴缸內蓄水，到一定水量存放5min，查看相關部位有無漏水。如沒有則修整飾面，然后告知用戶，使用時注意清潔。

⑥疏通地漏。先用抽子試通，不能查明原因則打開檢查口檢查，不通時再使用疏通機直至通暢為止，然后用膠管試水檢驗，并告知用戶，使用時不要向管道亂丟雜物。

⑦洗菜(臉)盆下漏水。如是存水彎頭管處漏水，先拆下存水彎管，檢查兩接口處是否有破損情況，情況嚴重更換彎管，不嚴重可用生膠帶密封接口契損處，達到不漏水為止。告知用戶，不要隨意亂動盆下彎管和接口處，防止漏水，不要隨意移動或用力撞擊洗菜(臉)盆。

當然室內各類衛生器具除了以上所舉例子之外，還會出現各種各樣的情況，住戶(使用者)除了使用時動作規范，注意清潔之外，一旦出現情況不要擅自進行修改，應按照一定程序及時通知管理處派維修工維修，以確保維修效果和維修時間。

七、室內給排水設備設施維修程序

為了保證維修工作規范、合理及維修工作及時進行，室內維修應遵循一定的程序進行：

1.住戶(使用者)向管理處申請。

2.值班人員填寫“維修登記表”。

3.維修組組長(班長)派工，并填寫“派工單”。

4.維修工準備好工具，帶上“派工單”上門維修，進門時，應首先出示工作牌，用語禮貌，查看現場后，按公司規定的收費標準報價，經業主同意后進行維修。

5.維修過程應遵守操作規程，注意安全。

6.維修完畢后，請住戶(使用者)驗收，驗收后，請業主在“派工單”上寫下意見，并簽名。

7.派工單一式三份，維修班、住戶、管理處收費處各保留一份。

八、室內維修服務標準

為了使物業管理公司所管轄的各部分給排水設備設施能安全、有效、長久的使用，確保住戶(使用者)提出的服務要求能得到滿足，特制定維修服務過程中的一些標準及要求，主要包括以下幾個方面：

1.預約維修時間

接到維修申請后無特殊情況，30min內到達，按住戶(或使用人)約定時間，如暫時沒有維修人員應向住戶解釋，另約時間。

2.維修時間

原則上小故障30ｍin內，一般故障2ｈ內(不超過8ｈ)，較難故障不超過3天。廚房、衛生間、陽臺等設施出現堵、漏、滲或無水等，維修時間一般不超過2h，水管、閘、閥、水表滲漏一般2ｈ內，最長不超過8h，如需改管視實際情況由班長確定，廚房、衛生間等樓板滲水到樓下，一般在4ｈ內，如大面積或難以處理的最長不超過3天，并在維修后2周內，每周不少于1次回訪；房間沒水、除市政停水或供水系統較大維修，水池定期清洗外，定期保養要提前1天通知，臨時停水要寫出停水告示。

3.提供材料

維修過程中提供的材料應100％合格。

4.服務態度

維修人員上門服務或接待住戶的報修一定要熱情、禮貌、舉止言談得體。

九、給排水設備設施的維修養護的檢驗

無論是室外給排水設備設施的維修養護，還是室內給排水設施的維修養護，為了保證維修養護工作的正常進行，也為了保證維修養護工作達到用戶滿意，同時使給排水各種設備設施延長使用壽命，避免出現故障，因此，必須按標準要求對維修養護工作進行檢驗。其檢驗職責及檢驗內容如下：

1.檢驗職責

一般要求維修班班長對每日派工單進行檢驗，并對所管轄的公共部分進行巡視。管理處負責每月維修工作的回訪，工程部經理及工程師負責周檢。

2.檢驗內容

檢驗內容主要包括服務及時性的檢驗，維修時間應根據預定時間，目的地的遠近，維修工作工藝復雜程度而定，一般性維修一般不超過8h，對于特殊困難的維修項目要求從接到維修單到完成最多不超過72h；維修質量的檢驗，先進行外觀性檢查，然后對各種不同的設備利用目測、耳聽、儀器等檢查，檢查是否達到要求標準。

設備 水泵 設施

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