房地產業是我國國民經濟支柱產業之一，歷來得到國家的高度重視。因為與百姓生活息息相關，歷來也是眾人矚目的焦點行業之一。其中房價的問題是各方觀點交織的“火力點”，在當前全球性金融危機引發的經濟危機大環境下，我國的房地產如何走一條健康發展之路更是引發熱議。

加強項目開發的全過程管理

　　加強開發項目的投資管理，保證項目目標的實現，是實現房地產企業突出包圍，穩步發展的關鍵環節，工程造價預算是確定工料消耗的文件，是考核工程投資經濟合理的依據，重視項目投資預算管理，將有利于提高設計和投資控制。

　　土地施行招、拍、掛代替原來的“協議轉讓”時我國房地產業的一大重點轉折，標志著行業規范建設行為，行業自律水平的提高，同時一系列業內的“一個前提，兩條鏈”都出現了與以往區別很大的變化，風險因素不斷增多，風險存在于整個項目開發過程，使中小房地產更處于極為艱難的處境。房地產項目管理的投資風險管理日顯突出。

　　投資控制的基本原則和方法在項目建設中，項目的投資控制緊緊圍繞著三大目標，造價控制、質量控制和進度控制。實踐證明，由于各種主觀和客觀因素的制約，項目規劃中的計劃目標有可能難以實現，需要在實施過程中合理調整，收集實際數據，進行計劃值和實際值的比較，以判斷是否有存在偏差。

　　工程造價管理是一個涵蓋多個系統的工程，任何單方面的控制工作都無法取得令人滿意的效果，要有效控制造價，就應該從組織、技術、經濟、合同和信息管理等方面采取措施，系統的控制工程造價，即實現項目開發的全過程管理，將決策階段風險和項目實施階段的風險，控制在最低范圍內。

　　日前，國務院公布了固定資產投資項目資本金比例，其中保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%.這是從2004年以來執行了近五年的35%自有資本金貸款比例首次下調，房地產開發企業可以說迎來了一個良性發展的大好時機，用好、用足政策的同時，加強自身內部管理，把項目造價控制在合理范圍內的開發企業，將獲得更多市場競爭空間。

全過程管理的內容

　　1）正確定位項目市場目標：根據市場調查情況，決定項目的市場定位包括項目的產品定位，建筑產品的質量定位，建設環境的品質定位。有了項目正確的定位目標，可以周期性地對投資實際發生值和計劃值進行比較，未發生偏差，繼續實施，發生偏差及時分析原因，采取措施糾編，還可以根據已完成工程的實際情況預測未來值，提前采取預防措施，使項目造價始終處于受控狀態。

　　2）成本最低合理化：一方面在設計階段，項目在滿足設計規范、標準，特別是強制性標準的前提下，合理優化設計，既符合使用功能、美學功能、環境功能的要求，又達到降低成本的目標，它是成本控制的關鍵。另一方面加強在項目實施過程的管理，專項方案論證等，使可能性變成現實。

　　3）強調項目的合同履行能力：由于項目建設具有一次性特點，建設周期又比較長，涉及的問題多，如果沒有合同管理的意識，對合同知識知之甚少，不理解合同的基本要素，導致合同管理混亂，就會給項目造成巨大經濟損失。所以在項目實施過程中，要經常檢查合同執行情況，建立履約情況記錄，預測未來合同執行情況，有偏差及時提出預防措施。項目結束后應進行合同評價，為以后的合同簽訂及履行提供借鑒和指導。

　　4）重視信息管理：目前我國已進入了信息時代，信息已成為決策者不可缺少的參考因素，一個樓盤決策，首先要了解附近樓盤的設計方案、售價、銷售情況及開發商的實力，務求知已知彼，才能為樓盤定位、決策提供依據，避免決策風險。

　　其次，根據項目地點、環境及規劃要求等自身特點，廣泛了解消費群體，通過廣泛調研掌握這些消費群體的生活水平，對居住空間、環境方面的要求等?！≡俅?，了解同類已完工程的造價信息，有關部門發布的人工、材料、機械、設備價格信息，造價指數、人工材料、設備的市場價，一些材料設備的出廠價、運費等，把上述信息經過加工、整理歸集后，為決策者及時正確的做出決策提供依據，為投資控制部門提供造價變化趨勢預測提供參考。

　　5）合理的計劃管理：合理確定項目管理目標，在企業發展規劃和戰略的總體要求下，按照項目《經濟技術分析報告》和項目可行性研究報告提供的依據，用科學的方法和態度進行項目決策，確定項目目標，避免出現決策失誤風險。

　　6）建立工程量清單計價模式，簡化預標編審：實行工程量清單報價、打破了過去由政府造價部門統一單價的做法，讓承包單位能最大發揮自身的價格和技術優勢，不斷提高企業的管理水平，推動競爭，從而在競爭中形成市場，進一步推進整個建設領域的縱深發展，這也是招投標制度和造價管理與國際接軌過程中要經過的必然階段，采用工程清單計價模式，可以不編預標，不編標底，只編工程清單即可，這樣可節省大量的時間和精力去做造價管理的其他方面的工作，另外還可簡化工程進度款的撥付和工程結算，清單計價還有利于過程控制，使造價控制始終處于受控狀態。

　　7）合同外工程簽證的管理：造成建筑工程造價大幅度增加的一個重要原因是工程簽證管理不規范。如何認定項目工程簽證的有效性，是合理確定和有效控制造價的關鍵。實踐證明，確定如何認定工程簽證的有效性應抓以下幾個方面。工程簽證的客觀真實性，必須是建設實施過程中確實存在和發生的事實材料，能經得住推敲。要求簽證必須是書面文件，有關記錄、協議、紀要必須是雙方簽署，影響工程的重大事件以及特殊情況必須由工程師認可。設計變更簽證，應由原設計單位出具變更通知書和修改圖紙，設計、核審人員簽字并加蓋章，經建設單位和監理工程師審查，同意、簽證、重大設計變更應經原審圖部門審批，否則不應列入結算。工程簽證的及時性，及時性是施工合同示范本對工程簽證的特殊要求，目前強制推廣使用的合同示范本中對設計變更簽證，施工索賠簽證等有明確的時間要求，超過規定時限視同放棄權益。

　　8）市場尋價制度：市場尋價是現場經濟簽證的一項重要基礎工作，現場的過程管理是結算的前提和基礎。簽證管理規范，結算就容易，投資造價永遠在掌握之中。

在競爭中尋找發展機遇

　　房地產項目管理和造價控制應實現有計劃、有目標的全過程管理，通過采集積累信息、清單編制、風險管理、簽證管理等多方面管理手段相結合的系統管理，在實際管理中，避免單方面的管理、控制，加強前期計劃管理，目標定位，信息管理控制，過程管理才能有效地使項目始終處于受控狀態，提高投資效益。

　　當前形勢是，房地產行業已經發展到了拼實力的階段，正確、及時領會國家方針、政策，練好“內功”，降低成本，就有可能在日益激烈的市場競爭中獲得先機，以管理制勝，獲得良性發展契機。

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