可以說，戶型定位是否準確、戶型設計是否科學合理是事關項目成敗極為關鍵的因素。那么什么樣的戶型類別配置才能緊扣項目總體定位？什么樣的戶型功能布局才能最大程度地滿足消費者現在與將來的生活需求呢？在此我們對涉及戶型的一些問題作些探討，希望我們的研究心得能給您一定的幫助。

     戶型需要策劃

        表面上看，戶型即建筑的室內空間間隔，需要考慮整體建筑結構、建筑承重及水、電、氣、熱、光纖等管網線路布置，因而是一個建筑技術問題，完全是建筑設計師的事。 
其實不然。戶型是實現消費者居家生活的基本要素，是滿足“舒適性”的首要前提，只有滿足了消費者需求的技術才有意義，只有滿足了消費者的戶型才能確保項目銷售暢旺，因此戶型設計首先是市場問題，其次才是技術問題。

       戶型策劃的主要內容有以下幾點： 

      1、戶型類別配置。想吸引所有消費者的項目最終只能是所有消費者都吸引不到。因此戶型策劃的首要工作即是根據項目所處區位及周邊總體環境，結合目標消費者定位，確定項目是以立體戶型為主還是以平面戶型為主？是以三房二廳二衛以上大戶型為主還是以二房二廳一衛以下小戶為主？一房、二房、三房、四房、五房、復（躍層）式等分別應占多少比例？ 

       2、戶型面積設定。從目前的市場實況看，由于生活習慣、居住觀念的不同，我國南北之間、東西之間消費者對戶型面積的要求存在巨大差異。香港人通常將70㎡做成三房而北方地區二房的面積也大多超過100㎡。就是同一城市，不同類別的消費者對面積的要求也大相徑庭：有的認為三房應在100㎡左右，有的希望三房能做到130㎡以上甚至170㎡；有的喜歡70㎡的二房，有的中意二房超過90㎡……那么具體到某一樓盤，每種戶型類別的面積到底以多少為宜，顯然需要精心策劃。 

       3、戶型類別分布。我們在很多項目中都見過一些單純從設計角度看堪稱優秀的戶型卻不幸淪為庫存，其原因在于發展商將它們放在了錯誤的位置：面積大、總價高的戶型卻被放在臨近路邊噪聲相當大的地方、或景觀較差的地方、或朝北的方向、或南北向樓體中、或有西曬、或是底層……位置最好的地方設置總價最高的戶型、位置最差的地方設置總價最低的戶型，是決定各類戶型在項目中位置分布的基本原則，背離這一點，收獲的就可能是積壓或低價低利潤。

       4、戶型功能配置。幾個衛生間？幾個陽臺？廚房是開放式還是傳統的封閉式？要不要工人（保姆）房？要不要設置一個雜物間？要不要設飄（凸）窗？……等等問題也應站在市場角度、從項目整體定位的高度來審視而不應由設計師依據站在技術角度、單純從建筑結構出發。

        一套好的戶型，必須做到以下幾個分開： 

　　1、動靜分開?？蛷d、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動頻繁，如此一個家才有生氣、有活力，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應將它們嚴格分開，確保休息的人能安心休息，要走動娛樂的人可以放心活動。 
2、公私分開。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護，不能讓訪客在進門后將業主家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進行區位分離，而且應注意各房間門的方向。 
3、主次分開。買房通常是人們事業奮斗有成，生活質量邁上臺階的體現。為了彰顯業主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應單獨設立衛生間，應與父母房略有距離分隔。如設有工人（保姆）房，則又應與主要家庭成員的房間有所分離。
4、干濕分開。也即廚房、衛生間等帶水、帶臟的房間應與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。

        一套好的戶型，必須做好“通”、“透”工作。 

　　1、如果客餐廳相連，最好能有開放式陽臺與大玻璃窗遙相呼應，既能保證客廳的采光充分，春、夏天的“穿堂風”更是一種極為舒服的享受。 
2、廚房當然也應有良好的采光、通風條件，悶在一角的廚房將時不時降低下廚人的工作熱情，影響一家人的食欲。 
3、衛生間不應臟兮兮、臭哄哄，它不應成為天然的藏污納垢、繁殖細菌的場所，它也應該有良好的通風透光條件，應該窗明幾靜，無異味，不長霉。 
        4、臥室，自然更不能成為黑屋暗房了，應有良好的采光、通風條件。 
5、一套好的戶型，應安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽光能照耀房間，如有不便之處，則首先滿足的應是客廳與主臥。 
6、當小區周邊有著極為突出的景觀時，戶型設計可能會打破傳統朝向布局而以景觀為中心，這時首要的也是安排客廳與主臥朝向景觀。 
7、好的戶型中廚房應遠離臥室，以杜絕油煙污染。而衛生間則應靠近臥室以方便家人。 
8、好的戶型中供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網布線應盡量集中，既方便業主裝修，又方便維修檢查，還節省材料。

       戶型設計趨勢

       市場是鮮活的、不斷變化的，因此戶型設計需要不斷調整創新；市場變化是漸進的，有規律可循的，因此所有調整創新都必須緊扣市場發展趨勢。 

　　1、住宅戶型日益多樣性 
除了面積大小的多檔次外，為不同家庭結構、不同消費階段而設計的戶型應有區別：服務于“核心家庭”的戶型應該精致小巧，服務于“兩代居”家庭的戶型應該優雅浪漫，為三代同堂家庭提供的住宅則應該溫馨親切。 
以“錯層”為代表的立體住宅是近期全國性的熱點，但錯層的牢固性、抗震能力如何尚有疑問。 
在結構上，大開間、輕型框架結構、支撐體住宅等適應性開放式住宅是大勢所趨。 

　　2、擴大住宅的適應性和選擇性 
最新模式是“兩次設計”，即第一次由建筑師設計帶外墻、分戶墻、固定廚房、衛生間和陽臺的框架住宅，第二次是由住戶根據各自不同的生活習慣和各時期不同的生活需要參與設計，主要內容為室內裝修與選用不同類型尺寸的定型產品，如輕質隔墻、推拉門、窗、組合家具及折疊門等進行靈活空間分隔。 

　　3、改善廚房、衛生間功能質量 
廚房、衛生間面積小、設計粗糙、設備簡陋是目前住宅的普遍性問題。從發展趨勢來看，在小面積的住宅中，提倡餐廚式（DK型）廚房，并以此作為住宅空間組織的中心重疊使用，可充分利用空間，改善廚房環境，增加家庭團聚的氣氛。而在大面積住宅中，開放性廚房應該前景看好。 
戶型設計中極重要的一條原則是清污分離。主要指用水和非用水空間的分離，提倡用水空間的相對集中。目前，衛生間、廚房已從只有上下水道發展到了給水、排水、熱水、煤氣、通風管道和暖氣管道六種設備管線，隨著節水需要，還可能增設中水管道。因此應盡量集中。此外明管道改暗管道、表具不入戶，力爭讓住戶自己能不費力且安全地接上水、排水等，并順應家庭使用衛生潔具功能（如按摩浴缸、家庭桑拿浴器、凈身盆），廚房設備如洗碗機、消毒柜、微波爐的要求，提高人們的居住水平。 

　　4、最大限度利用面積空間 
目前在一些地區，為了實現功能分區，有單純將住宅面積放大的問題，我們認為并不可取，一是增加面積必然增加購房者的負擔，二是浪費土地資源。理想的做法應是通過精心設計爭取更高更多有用空間，如立體化，如在墻體上為家具預留嵌入式空間等，從而在不增加每戶建筑面積或容積量的前提下，通過精心構思，巧妙利用空間。 

　　5、通過多種途徑節能、節水 
從節能途徑來看，設計不但要考慮屋面、墻體，還要涉及門窗等以往很少考慮的薄弱環節。結合改善居住環境條件，解決隔熱、保溫和自然通風的問題。具體技術上可以采用節水型設備和利用太陽能技術，如節水型便器中水的利用等；配置適用于住宅的節電照明燈具等。

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