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商業規劃原則

 

交通優先：

 

1、根據城市路網合理規劃二級路網和建筑布局，將商業功能優化布局在交通最優位置；

 

2、人車分流、外車內人、下車上人即在地面以人，場地內部只有人行，車流和貨流全部從場地周邊進入建筑地下。

功能分區：

 

1、按業態彼此之間的功能對應關系布置；

 

2、根據租售比和財務要求布置和取舍各功能業態；

 

3、遵循建筑設計的基本規律。

 

突出商業：

 

1、商業在城市綜合體中占據主導位置；

 

2、在規劃布局和城市形象中突出商業，體現可達性和可視性；

 

3、訂單式的地產開發，進行主力業態的預招商。

 

公共空間：

 

1、室外：商業廣場、集中綠地和景觀水系；

 

2、室內：收放有度、錯落有致、流暢通透?！?/p>

商業規劃七大要點

 

一、功能布局

 

住宅、商業要動靜分區：住宅相對集中，形成社區并與商業進行分離；持有商業要相對集中并與可售商業形成區隔，有利于后期經營管理。

 

星級酒店和甲級辦公（若規劃）：盡量沿城市主干道顯要位置獨立設置，體現項目整體檔次和形象。

 

公寓（若規劃）：作為商業主體上部的高層建筑群出現，應盡量沿商業主體的邊緣布局。

 

二、建筑形態

 

外立面（新加坡ION案例）：體現時尚、現代、潮流、檔次的商業氛圍，強調結合當地文化、歷史進行設計；計出獨特的立面造型，并將購物中心的名稱及圖案標志進行展現，以突出企業形象。

 

入口：購物中心主入口為一級入口，起到統領全局作用，醒目并有迎客功能，要重點設計；百貨主力店出入口為二級，應重點體現業態特點；三級入口為公寓、辦公、酒店。

 

景觀（香港太古廣場、美國邁阿密購物中心案例）：凸顯立面及夜景照明，沿主立面盡量不做遮擋，以突出時尚、表現夜景，活躍商業氛圍作為主要原則。

 

涉及三個層面：主入口方形廣場、沿主立面帶形廣場、室外街景觀，營造好水景、雕塑、樹陣、燈箱、導視系統、銷售、坐凳、高桿燈、 LOGO燈。

 

案例：香港太古廣場景觀設計進一步提升其品質

太古廣場景觀由英國公司設計，總造價約1億元。統籌考慮從建筑外立面延伸至地面鋪裝和景觀綠化的整體設計和效果。

三、交通規劃

門前廣場：大型廣場結合城市主要交通道路設置，其它廣場結合商業出入口設置；

 

豎立布置：商業出入口數量、位置合理，結合客流動線、與市政人行道、過街天橋、地下通道、地下交通出入口結合設計；

 

道路交通：

 

1、商業綜合體內外交通動線與城市周邊交通的關系及組織要合理，符合城市交通規劃要求；

 

2、地下車庫應有兩處雙向出入口，并分設在不同道路，減少對人行、客流的影響，并保證車輛到達和離開的順暢，不造成擁堵。

 

3、商業綜合體的獨立對外通道與內部垂直交通要統籌考慮。

 

停車位：合理規劃機動車和非機動車的停車位數量和位置，滿足商務和住宅需要，供商業使用的車位數量保證吞吐能力達到1000輛/小時。

 

?？空竞凸卉囌荆簽榉奖泐櫩蜕舷萝?，要考慮增設港灣式車輛?？空?，長度大于20米、寬度為雙車道，滿足出租車?？浚桓鶕苓吂卉嚞F狀規劃公交?？空尽?/p>

四、商業動線

 

動線設計的原則是動線清晰、簡潔、盡量少分叉，核心動線是啞鈴型，通過兩端啞鈴型主力店，用商業街進行有效串聯，其它動線由此生發出來。

 

客流動線：簡明、無死角，避免顧客走回頭路；

 

車流動線：顧客車流從主要干道上的車庫進入，再通過固定的車庫出口離開，貨流動線通過同一車庫進出；停車位、設備機房、卸貨區、庫房及配套用房設計在地下一層或二層；

 

貨流動線：分平面、垂直兩種；平面運輸進入地下，到各自貨梯廳的卸貨區，再通過貨梯送到各個樓層， 百貨、超市、餐飲及零售店鋪要有各自相對獨立的貨梯，滿足貨運和垃圾清運的要求；主力店業態、餐飲、零售商鋪要有專門的垃圾動線，垃圾直接送到地下干、濕垃圾房，集中存放運輸；

 

員工動線：員工包括商管人員及營業人員。商管人員的工作時間與營業時間不同，需要單獨的上下班通道。各業態營業人員流線與顧客流線相同；餐飲業態人員要有自己的動線，即貨運通道，貨運通道中設置員工衛生間，是餐飲人員及垃圾運輸的主要通道。

 

案例：

 

客流動線

垂直動線設計

五、業態定位

 

商業定位：商業輻射半徑和目標客群要明確。

 

商業體量：持有商業-地級市建議12-20萬平米，縣區10-12萬平米。

 

業態配比：零售、非零售之間的面積分配。一般購物45-60%、餐飲15-30%、娛樂10-20%、休閑10-15%、配套5-10%。

 

主力店規劃：百貨、影院、電玩、KTV、超市、兒童娛樂、電器數碼及次主力店滿足業態房產技術要求。

 

業態樓層規劃：百貨：-1F-5F；超市：-1F-1F或1F-2F；休閑娛樂：健身、KTV、電玩等規劃高樓層，冰場可規劃在高樓層或地下樓層；餐飲：一般地下規劃快餐，地面樓層從低到高規劃咖啡、休閑餐、茶餐廳、異國料理、大型餐飲、美食廣場；零售店鋪沿商業街分布在不同樓層。

 

室外可售商業街規劃：

 

總長：250-300米；層數：不超過3層；層高：與同層購物中心持平。

 

業態：首層規劃品牌專賣、二層規劃服飾、飾品及服務類、三層規劃餐飲。

 

案例：上海港匯廣場業態規劃

 

港匯總經營面積中，零售購物占接近65%的比重，餐飲占22%，娛樂休閑類占11%，配套服務占2%；

 

零售商品包括了時尚服飾、兒童用品、化妝品、珠寶首飾等，業種豐富；

 

餐飲商鋪數量盡管只占總數量的10%，但面積卻達到總面積的五分之一，分別設有亞洲菜系、西式菜系等特色餐飲，以及咖啡、冰淇淋等小食品店；

 

休閑娛樂與配套服務各占1.4%、1.6%，設置電影院、游戲游藝館、銀行等，為顧客提供休閑環境以及便捷的服務。

六、平面設計

 

平面構成主要是：商業街+主力店+次主力店+娛樂餐飲休閑+專業店+專賣店+地下停車場+商業輔助用房，各業態通過商業街進行串通，形成人流互動。

 

室內商業街：是聯系主力店的靈魂和紐帶，平效是普通主力店的兩倍以上，是平面設計中的重中之重。

 

整體設計：長度280-350米為佳，面積3萬平米左右；

 

入口設計：購物中心的主要出入口，是人流主要集散地，要保持空間暢通；

 

直段設計：通道寬度15-16米，兩側走道寬度3.5-4米，挑空處8-9米寬，扶梯間距50-60米，扶梯靠洞口一側平行布置，以免遮擋視線，扶梯之間搭2-3個連橋。商業街視線要通透，一眼能看到幾十個商鋪，利于經營。百貨、超市、娛樂、餐飲、零售店鋪要有專用貨梯。主力店與商業街有專用通道聯通，一般設臵1-2個開口，大小1-2個柱距。

 

零售店鋪：商業街兩邊盡可能設計為鋪面，不布置樓梯、設備機房等，鋪面設計要求空間劃分規整，盡量避免異形，管井穿越商鋪時要求貼邊角設臵，不影響店鋪的拆分、合并。

 

餐飲店鋪：要求面積大，每個餐飲店鋪后面都設計專用的垃圾通道，并通過貨梯至地下垃圾房，垃圾通道中安排餐飲人員專用衛生間，做到潔污分開，保證運營品質。

 

中庭設計：設臵在商業街轉折處，形狀大小有所不同，中庭周圍商鋪加大進深，以利于布置大商鋪。　

主力業態設計：

 

百貨：既獨立又與室內商業街和其它業態互補促進，一般5-6層，單層面積5000-6000平米為佳，首層規劃化妝品、黃金珠寶、鞋包、鐘表眼鏡等，二、三、四層規劃男、女裝、少淑裝、箱包、飾品、內衣、羊毛羊絨等，五層以上規劃運動用品、床上用品、兒童用品、特賣區等。

娛樂餐飲業態：布置在人氣較弱一端， 電玩、 KTV包間布置盡可能橫平豎直，使消防疏散路線簡潔明了，影院要求合理配臵，方便不同影片的放映要求，設臵1個IMAX廳、 1個300人左右的大廳、不少于200人以上的廳、 VIP廳， 600平米左右兩層高的大堂，觀影動線一般采用一字型、 L型、 T型、 Z型等，避免走迷宮。因上述業態最佳營業時間都在夜間，要求設臵直接對外的夜間出入口、獨立的電梯及導向標識，滿足夜間使用要求。　

超市：一般設臵地下一層，外租區盡量設計通透，使主入口、外租人具有較強的可視性，利于顧客停車后，方便、快捷到達。

 

次主力店：如ZARA、 HM、等快時尚品牌，面積1500-2000平米，布置在室內商業街首層兩端或中庭位臵，開口 2-3個柱距，以便于帶動人氣。

 

功能用房：包括衛生間、母嬰室、吸煙室等，衛生間設在價值較低，且較為隱蔽之處，衛生間間距80-100米，面積70-100平米/間。

 

設備機房設計：機房面積約占商業建筑面積的3.9-4.5%左右。

 

地下車庫設計：地下車庫要考慮預留機械停車位條件，應結合貨運電梯設計貨車行駛通道。車行線路簡明通暢，主通道橫平豎直，地下電梯廳、扶梯廳沿車庫主通道設臵。車庫出入口盡量遠離大商業沿街面，減少對商業人流的影響。出入口要求雙進雙出，車道寬度9米以上，車道入口和通道凈高不低于2.4米，機械停車位凈高不低于3.6米，要求有貨車專用出入口及貨運通道，入口和通道凈高均不低于3.6米。主力店在地下室單獨設臵垃圾房、污水處理間。垃圾房需要干濕分離。

 

輔助用房設計：大商業用房面積應達到1000平方米；食堂面積600-1000平方米；銷售型物業（含大商業塔樓）的面積不得低于當地物業管理法規規定的管理用房面積（通常為3‰-5‰）；管用房位臵應設臵在地上區域。大商業部分和銷售物業部分位臵應各自獨立，避免后期出現住宅物管用房產權糾紛問題。

 

結構縫設計：結構縫以不影響使用功能，不降低那種品質為前提，且盡量少設臵。間距150-200米，不穿過影院大廳、大堂等敏感區域，不在地下設臵、地下不設永久縫；上下對齊、不宜出現錯縫。宜設臵在不同業態之間的分隔部位，并滿足規范要求。

 

案例：幸福藍海影城參考平面圖

七、房產技術條件

 

房產技術條件是設計的前提和依據，包括租賃區域、租賃面積、建筑功能、結構荷載、機電配臵等，一部分是對規劃設計的要求，另一部分是工程意義上的技術條件和交付標準。

 

結構荷載：要重點關注對結構有特殊要求的業態如超市、冰場等；

 

結構降板：餐飲業態的廚房區域需要降板以設臵排水溝；

 

裝修標準：百貨、超市為精裝，其余主力店為毛壞交付；步行街零售商鋪為精裝交付，餐飲店為毛壞交付。毛坯交付指完成消防、空調和水、電、氣預留，其余裝修內容由客戶完成。

 

供水、供電：百貨、超市、冰場、影院單獨計、單獨繳費，其它業態由購物中心代繳。

 

空調系統：百貨、超市、影院系統獨立，自行管理，其余一套系統由商管公司統一管理。

 

餐飲的隔油、排煙：餐飲店的廚房排水除自設一級隔油裝臵外，一般在地下層設臵污水處理間，各餐飲商戶均預留獨立的排油煙管井，內設不銹鋼板、商戶自設計排油煙裝臵。

 

空調系統：百貨、超市空調系統獨立，自行管理，其余為一套系統，由商管公司管理。

商業 餐飲 商業街

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